Cycle métier Responsable immobilier

Responsables immobiliers, conseillers en gestion de patrimoine, avocats et fiscalistes, experts-comptables.

• Déterminer la valeur marchande d’un bien immobilier.
• Identifier les différentes méthodes d’évaluation.
• Appliquer les variables influençant l’évaluation.
• Conduire un audit immobilier avant tout investissement selon qu’il s’agisse d’un share deal ou d’un asset deal.
• Lister les points à vérifier.
• Établir un rapport permettant d’exploiter les résultats de l’audit immobilier.
• Comprendre l’intérêt d’un avant-contrat.
• Maîtriser le contrat de VEFA et prévenir les risques.
• Mettre en œuvre les garanties attenantes.

Introduction aux techniques d'évaluation immobilière

Techniques d'évaluation immobilière, partie 1: introduction et méthodes Introduction
Présentation et objectifs

• Chaîne de valeur dans l'immobilier
• La raison d'effectuer une évaluation
• Price, Value, Worth
• Normes d'évaluation: choisir entre Livre rouge, Livre blanc ou Livre bleu
• Hiérarchie des normes d'évaluation
• Définitions des bases de valeur
• Le processus d’évaluation

Les méthodes de mesurage

• ILNAS pour le résidentiel
• BACS pour les bureaux, les commerces et les entrepôts
• IPMS - brève explication
• Efficacité du bâtiment en termes de surface

Les paramètres principaux (Yield et Loyer)

• Corrélation rendement/risque
• Interaction avec d'autres classes d'actifs / principe du coût d'opportunité
• Termes et caractéristiques du rendement
• Types de rendements (nets / bruts, préférentiels, initiaux / réversifs / équivalents)
• Ajustements subjectifs du rendement de l'évaluateur
• Conditions et caractéristiques des loyers
• Différents types de loyers (loyers nets / bruts, préférentiels / de marché, passing, reversionary)

Les méthodes

• Gross Income Multiplier
• Comparables
• Capitalisation du revenu espéré
• Discounted Cash Flows Marge promoteur
• Developer Cash Flows
• Approche par les Coûts

Techniques d’évaluation immobilière, partie 2: marchés et mise en pratique
Théorie avancée de l’évaluation immobilière

• Les sources de données de l’évaluateur
• Les AVM dans le paysage réglementaire
• Exigences formelles pour l'évaluation immobilière
• Erreurs courantes dans l'évaluation immobilière
• Le financement et l’effet de levier
• La fiscalité dans l’évaluation immobilière (TVA, Asset vs Share deal)
• Considérations urbanistiques dans l’évaluation immobilière

Tour d’horizon des marchés

• Le marché résidentiel
• Le marché de bureaux
• Le marché du commerce
• Le marché semi-industriel

Mise en pratique (sous MS Excel)

• Évaluation d’une unité d’habitation
• Évaluation d’un terrain à bâtir résidentiel (immeuble à appartements)
• Évaluation d’un immeuble administratif existant

Vente en l'état futur d'achèvement (VEFA)

Saisir la réglementation de l’avant-contrat: le contrat de réservation

• Comprendre l’intérêt et la justification de l’avant-contrat.
• Maîtriser le contenu du contrat de réservation.
• Connaître les droits et obligations du vendeur et de l’acquéreur à ce stade de l’opération.

Appréhender le contrat définitif (VEFA)

• Assimiler la définition et le champ d’application de la VEFA.
• Connaître les formalités et les conditions obligatoires du contrat.
• Cerner les droits et obligations du vendeur et de l’acquéreur pendant la réalisation de l’opération.
• Étude de cas: VEFA sur le sol d’autrui.

Identifier les risques spécifiques à l’opération et les prévenir

• L’exécution des travaux.
• Le paiement du prix.
• L’achèvement de l’immeuble.
• La non-conformité ou les malfaçons.
• Maîtriser le choix et la mise en jeu des garanties
• Connaître et mettre en œuvre la garantie d’achèvement.
• Connaître et mettre en œuvre la garantie de remboursement.
• Articuler les différents recours
• Contrôler la réception de l’opération, en connaître les effets et souscrire une assurance adaptée.
• Identifier les actions possibles et leurs délais.
• Étude de cas: chek-list lors de la réception.

Conduire une due diligence immobilière

Définir l’organisation pratique.

• Lister les points importants pour l’acheteur, la forme du rapport de due diligence, l’accord de confidentialité, l’accès à la data room.

Déterminer les étapes d’une diligence juridique sur une transaction portant sur les titres.

• Étudier les questions corporate en lien avec la société, celles relatives à son financement et à l'actif immobilier qu'elle détient.
• Étude de cas: établir la check-list des éléments à vérifier.

Définir les éléments de la due diligence fiscale immobilière.

• En cas d’acquisition de titres, examiner les déclarations fiscales (impôt sur la fortune, impôt sur le revenu et impôt commercial communal…).
• Aspects TVA: vérifier les situations de réduction, de droit à déduction ou de récupération de TVA.
• Acquisition de l’immeuble en direct: vérifier l’acquittement de l’impôt foncier, l’existence de droits d’enregistrement sur les contrats de bail.

Identifier les spécificités de la due diligence immobilière.

• Lister les titres de propriété, servitudes, hypothèques, autorisations et permis pour acquérir, détenir et édifier un immeuble, baux, contrats commerciaux, polices d’assurances.
• Étude de cas: établir la check-list des éléments spécifiquement immobiliers à vérifier.

Rédiger un rapport de due diligence.

• Évaluer les risques.
• Exemple pratique de rapport de due diligence.

Établir les liens avec la due diligence technique et la due diligence comptable

• Coordination avec les autres intervenants.

Un expert et son équipe accompagnent le stagiaire grâce à une pédagogie alliant théorie, démos et exercices (individuels/collectifs). En distanciel, une matrice alterne temps de groupe et travail autonome. Supports, quiz et ressources en ligne.

Attestation de participation