Négocier et rédiger les baux commerciaux

Gestionnaires de biens immobiliers. Toute personne amenée à négocier des baux commerciaux dans son activité et qui souhaite en déjouer les pièges.

Identifier et analyser les clauses clés de ses baux commerciaux en tenant compte de l'évolution du cadre législatif.
Déjouer les pièges de certaines clauses.
Négocier ses contrats pour en tirer le meilleur parti.

La qualification de bail commercial

• Comment identifier un bail commercial.
• L'importance de cette qualification.
• La clause de destination: ses enjeux et les précautions à prendre.

Exercice d'application: identification du régime applicable en fonction de l'activité du preneur et du type de local.

La durée du bail commercial

• Le nouveau cadre légal et les nouvelles contraintes.
• Les possibilités de résiliation et leurs modalités.
• La reconduction du bail commercial.
• L'indemnité d'éviction: comment gérer au mieux cette nouvelle exigence légale.

Exercice d'application: identification des modalités négociables entre les parties et exercice de rédaction de clauses.

Le renouvellement préférentiel et le sursis

• Les changements et les difficultés engendrés par la loi du 3 février 2018.

Exercice d'application: identification des situations permettant un renouvellement préférentiel ou un sursis.

Les paramètres économiques du bail commercial

• Les contraintes introduites par la loi du 3 février 2018: interdiction du pas de porte et limitation du loyer en cas de sous-location.
• Les différentes possibilités de fixer un loyer.
• Les nouvelles contraintes légales en matière de garanties locatives.
• L'indexation du loyer.

Exercice d'application: analyse d'une clause de loyer variable en fonction du chiffre d'affaires généré dans les lieux loués.

La cession du bail commercial et la sous-location des lieux loués

• Les différentes situations possibles au regard de la liberté contractuelle laissée aux parties.
• Les limites en cas de cession concomitante du fonds de commerce.
• Les apports de la loi du 3 février 2018.

Exercice d'application: analyse d'une clause complexe régissant la cession et la sous-location avec droit de préférence accordé au bailleur.

L'entretien des lieux loués, les charges et les travaux

• Rappel des principes.
• Les pièges à éviter dans la rédaction des clauses.

Exercice d'application: analyse et essai d'amélioration des clauses habituelles du marché.

L'opposabilité du bail commercial aux tiers – Les droits d'enregistrement – La transcription - Le droit de préemption

• Les principes applicables et les apports de la loi du 3 février 2018.
• Le soin à apporter à la rédaction des clauses correspondantes.

Le bail en l'état futur d'achèvement

• Ses enjeux.
• Le contenu et la complexité d'un bail en l'état futur d'achèvement.

Exercice d'application: analyse de la structure d'un bail en l'état futur d'achèvement et de l'inventaire des clauses clés devant y figurer.

Un expert et son équipe accompagnent le stagiaire grâce à une pédagogie alliant théorie, démos et exercices (individuels/collectifs). En distanciel, une matrice alterne temps de groupe et travail autonome. Supports, quiz et ressources en ligne.

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